Sıkça Sorulan Sorular

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) sayfamız, siz değerli müşterilerimiz tarafından, profesyonel site yönetimi ile ilgili merak ettiklerinizi cevaplıyor. Cevabını bulamadığınız sorular için lütfen bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

Sıkça sorulan sorular içerisinde belki de en çok sorulan sorudur yöneticinin nasıl seçileceği.
K.M.K. Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir.
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöneticiyi atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına ve antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir.
Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece para cezası almasına kesin olarak hükmolunur.

K.M.K. Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.
A – Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
B – Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
C – Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
D – Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde. Kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
E – Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
F – Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
G – Ana gayrimenkulün ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
H – Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması.
I – Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
J – Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.
K – Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Kat mülkiyeti kanununa göre (K.M.K.), ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

K.M.K. Madde 38 –

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akdi hükümlerini kapsamaktadır.

K.M.K. Madde 39 –

Yönetici, yönetim planında yazılı belirli zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkulün dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

K.M.K. Madde 40 –

Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.